Jak inwestować w nieruchomości przez REIT ETF

Słyszałeś o REIT-ach? To niesamowicie ciekawa forma inwestycji. Już za kilka dolarów możesz posiadać udziały w setkach nieruchomości komercyjnych. Zapewne wiesz czym są Złote Tarasy w Warszawie, czy Manufaktura w Łodzi. Zastanawiałeś się może, kto jest ich właścicielem i inkasuje gigantyczne comiesięczne czynsze, które płaci Zara, Media Markt, Mc Donald’s, Costa Coffee czy inne znane marki? Kto ma tyle pieniędzy, aby posiadać nowoczesne nieruchomości komercyjne? Bill Gates? Pewnie też, ale odpowiedź to Real Estate Investment Trust. Wybór pojedynczego REIT-u może inwestorowi sprawiać trudności, dlatego rozwiązaniem tego problemu będzie inwestowanie przez ETF-y.

Jeżeli chcesz się dowiedzieć więcej o ETF-ach obejrzyj krótkie wideo>>

lub przeczytaj artykuł o inwestowaniu pasywnym >>

Czym są REIT-y?

To spółki akcyjne, które posiadają i wynajmują nieruchomości. Wspomniane spółki są w Polsce nowością, ale w USA działają od 1960 r. i są tam w pełni uregulowane. Pieniądze pozyskują od inwestorów – Amerykanów, Brytyjczyków, którzy inwestują na swoją emeryturę. Za zgromadzone pieniądze REIT-y kupują nieruchomości. Mogą to być wspomniane galerie handlowe, luksusowe hotele, supernowoczesne biurowce komercyjne. Nie omijają data centres, czyli gigantycznych serwerowni, w których komputerowi giganci przetwarzają i przechowują dane. Posiadają także centra logistyczne, gdzie Amazon czy Lidl są kluczowymi najemcami. Mogą być również w posiadaniu placówek medycznych lub obiektów przemysłowych.

W praktyce działa to w taki sposób, że REIT-y wynajmują nieruchomości, a najemcy płacą czynsz. Natomiast inwestorzy, którzy w nie inwestują otrzymują dywidendy, mogące wynosić 80%-90% zysków. Warto też wiedzieć, że wspomniane spółki w wielu krajach są uregulowane prawnie i posiadają specjalny status podatkowy. Mogą być także częściowo lub całkowicie zwolnione z podatku dochodowego. Co to oznacza dla Ciebie? Otóż to, że otrzymasz wyższe dywidendy.

Czy REIT-y są bezpieczne?

To spółki akcyjne notowane na giełdzie, więc już sam ten fakt podnosi bezpieczeństwo inwestycji, jeżeli obawiasz się defraudacji Twoich pieniędzy. Spółka musi spełnić szereg restrykcyjnych wymagań, aby znaleźć się na giełdzie. Co więcej, dla Ciebie jako inwestora, spółka akcyjna oznacza transparentność i dostęp do informacji. W REIT inwestujesz podobnie jak w spółkę kupowaną na giełdzie, więc najważniejszym ryzykiem jakie podejmujesz jest ryzyko rynkowe, czyli zmiana wyceny spółki. Zasadniczą różnicą w porównaniu do tradycyjnej spółki są wysokie dywidendy. Spółka, która chce uzyskać status REIT musi spełnić szereg wymagań. Warto pamiętać, że są one dostępne tylko poprzez giełdy zagraniczne, więc musisz mieć świadomość, że poniesiesz ryzyko walutowe.

Dywidendy z REIT-ów

Główną korzyścią dla inwestora są regularne odsetki, które średnio wynoszą ok 5% w skali roku. ETF-y, posiadające w portfelu w REIT-y wypłacają odsetki co miesiąc lub kwartalnie.

Ile można było zarobić

Indeks S&P Global REIT (USD), który obrazuje wyniki ponad czterystu podmiotów z dwudziestu trzech krajów, zarobił 11,01% średniorocznie przez ostatnie 10 lat. Dywidendy wynosiły 4,65% rocznie. Od stycznia do grudnia 2019 roku ETF-y REIT-owe zyskały ponad 20%.

Wyniki indeksu Indeks S&P Global REIT (USD) za poszczególne lata były następujące:

Żródło: https://us.spindices.com/

Na poniższym wykresie możesz natomiast zobaczyć trend i zmienność na rynku REIT-ów.

Żródło: https://us.spindices.com/

Historyczne stopy zwrotu mogą wyglądać atrakcyjnie, niemniej jednak pamiętaj, że to wyniki indeksów. Stopa zwrotu z inwestycji będzie niższa o koszty transakcyjne oraz ewentualne opłaty za zarządzanie, jeżeli zdecydujesz się inwestować przez ETF.

W który REIT zainwestować

Którą spółkę wybrać i gdzie zainwestować to kolejne pytania jakie nasuwają się inwestorowi. Gdy zaczniesz wnikać w temat, to okaże się, że można inwestować w REIT-y w USA, we Włoszech czy w Malezji. Są takie, które specjalizują się tylko w hotelach, placówkach medycznych lub nawet osiedlach jednorodzinnych. Dochodzi jeszcze sprawdzanie poszczególnych spółek, kosztów, wielkości dywidend itd.

REIT ETF, czyli jak kupić kilkaset REIT-ów

Tutaj na ratunek przyjdą Ci ETF-y, które inwestują w REIT-y. Kupujesz ETF, który odzwierciedla wybrany indeks REIT-ów i zostajesz posiadaczem kilkuset najlepszych spółek. Indeksy są oparte na konkretnej metodologii. Dostawca indeksu ustala kryteria, według których dana spółka wchodzi do indeksu oraz kiedy go opuszcza. Jeżeli inwestujesz w indeks od renomowanego dostawcy to masz pewność, że inwestujesz w najlepsze REIT-y. W ten sposób wchodzisz w posiadanie zdywersyfikowanego portfela spółek, które dysponują nieruchomościami na całym świecie. Wymiana akcji w indeksie odbywa się bez Twojego udziału, więc nie musisz się przejmować tym co będzie jak kondycja jakiejś spółki się pogorszy. Ty decydujesz, w który indeks chcesz zainwestować, a następnie wybierasz ETF oparty o wybrany indeks.

Jeżeli chcesz nauczyć się jak inwestować w ETF na REIT-y zobacz moje szkolenie online:

Easy REIT ETF, czyli jak czerpać zyski z globalnego rynku nieruchomości bez angażowania dużych pieniędzy

Największy ETF REIT na świecie

Jeżeli szukasz inspiracji to możesz rzucić okiem na największy ETF REIT na świecie. To Vanguard Real Estate ETF, który odwzorowuje indeks  MSCI US REIT Index (usd). W przypadku tego indeksu średnioroczna stopa zwrotu wyniosiła 12,77%.  Wyżej wspomniany indeks odzwierciedla wyniki 151 podmiotów notowanych w Stanach Zjednoczonych.

Źródło: msci.com

Gdzie zainwestować

Pojedyncze REIT-y kupisz przez rachunek maklerski na giełdach zagranicznych. Poszukiwania możesz zacząć od Nowojorskiej Giełdy. Jeżeli chcesz natomiast zainwestować w ETF odwzorowujący indeks REIT-ów, to kupisz go najszybciej przez europejskie giełdy. Dostęp do amerykańskich ETF-ów notowanych w USA jest utrudniony ze względu na unijne przepisy, więc poszukiwania możesz rozpocząć np. od giełdy w Londynie. Pojedynczy ETF kupisz już za kilkadziesiąt funtów.

Jeżeli chcesz mieć możliwie szeroki dostęp do ETF-ów na REIT-y nie tylko na szerokie indeksy, ale specjalistyczne to warto pokusić się o otwarcie rachunku z dostępem do amerykańskich ETF-ów. O tym którego brokera do tego celu wybrać przeczytasz w poniższym artykule:

Czytaj: Czy warto inwestować w amerykańskie ETF-y?

Kupujesz dzisiaj, a sprzedajesz jutro

Jeżeli szukasz płynnych inwestycji to REIT można kupić i sprzedać w ciągu kilku chwil. Jest to zdecydowanie ogromna zaleta w porównaniu do tradycyjnego inwestowania w nieruchomości.W tym przypadku jesteś pośrednio udziałowcem portfela nieruchomości, ale jeżeli zajdzie taka potrzeba, to możesz wycofać się praktycznie w każdej chwili.

Podsumowując, REIT-y mogą być ciekawym uzupełnieniem portfela inwestycyjnego. Są atrakcyjną inwestycją dla osób, które cenią sobie jej rentierski charakter i możliwość otrzymywania regularnych comiesięcznych zysków z inwestycji.  Zdecydowanie przyciągają osoby zainteresowane inwestowaniem w nieruchomości, które nie chcą lub nie są w stanie inwestować w tradycyjny sposób. Natomiast inwestowanie w REIT-y przez ETF znacznie ułatwia inwestorom zadanie, gdyż w łatwy sposób możesz nabyć kilkaset sprawdzonych spółek nieruchomościowych z całego świata.

Interesujesz się pasywnym inwestowaniem? Chcesz bliżej poznać ETF-y & fundusze indeksowe? Dołącz do pierwszej w Polsce grupy na Facebooku dotyczącej inwestowania pasywnego>>

Jeżeli chcesz nauczyć się jak inwestować w ETF na REIT-y zobacz moje szkolenie online: